DAP: Taruhan tinggi dari bangunan bertingkat tinggi

Detailed Area Plan (DAP) untuk kota Dhaka, yang akan memandu perencanaan dan pengembangan ibu kota kita di tahun-tahun mendatang, memiliki banyak proposal untuk membuat Dhaka lebih layak huni dan juga mencakup celah yang harus didiskusikan untuk kepentingan umum. Namun, ironisnya, salah satu perdebatan – seputar ukuran bangunan tempat tinggal – terutama dilontarkan oleh pengembang bangunan yang memiliki saham bisnis langsung di dalamnya.

Masalah berpusat pada nilai Rasio Luas Lantai (FAR) yang dialokasikan untuk berbagai wilayah perkotaan. Secara umum, FAR adalah nilai yang menentukan luas lantai kotor yang dapat dibangun untuk suatu luas tanah dalam berbagai tingkat bangunan. Menurut pertimbangan perencanaan, ukuran, volume dan tinggi bangunan di lingkungan perumahan ditentukan berdasarkan faktor-faktor seperti tingkat urbanisasi di daerah tersebut, fasilitas dan fasilitas lingkungan dan lingkungan binaannya, lebar jalan akses, taman bermain, taman, ruang terbuka dan fasilitas badan air, infrastruktur sosial, dll.

Menurut Aturan Konstruksi Bangunan, 1996 – yang masih diterapkan di daerah perkotaan negara itu, kecuali di Dhaka dan Chattogram – ketinggian bangunan umumnya ditentukan dengan menggandakan lebar jalan akses ditambah jarak kemunduran yang berdekatan dengan plot. Imarat Nirman Bidhimala 2008, yang digunakan di Dhaka dan Chattogram, telah mengusulkan nilai FAR mulai dari 3,15 hingga 6,5, yang sangat tinggi dalam hal praktik perencanaan global untuk pengembangan berbasis plot individual. Model pembangunan perumahan ini membuat perumahan lebih tidak terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Hal ini menjadi semakin jelas di berbagai kota di seluruh dunia, termasuk di India, di mana gedung-gedung tinggi tidak melayani kelompok berpenghasilan menengah ke bawah, karena biaya pembangunannya mahal dan biaya perawatannya lebih tinggi.

Dalam praktik perencanaan kota, perumahan berbasis petak biasanya mendapatkan nilai FAR yang relatif kecil, umumnya berkisar antara 1 dan 2, untuk mengendalikan kepadatan dan populasi secara keseluruhan. Itu sebabnya bahkan untuk pengembangan plot individu di kota seperti Singapura, nilai FAR adalah sekitar 1 hingga 1,5, yang memungkinkan bangunan dua lantai maksimal. Di kota-kota layak huni di seluruh dunia, jika ada pemilik tanah atau pengembang yang ingin membangun gedung tinggi, mereka harus memiliki lahan yang memadai, seperti satu bigha atau minimal satu acre, untuk membenarkan FAR yang relatif lebih tinggi untuk pengembangan blok.

Sangat disesalkan bahwa butuh waktu bertahun-tahun untuk merumuskan nilai-nilai FAR yang berbeda untuk wilayah perkotaan Dhaka yang berbeda, yang akhirnya digariskan untuk diterapkan dalam DAP. Area yang direncanakan dan dikembangkan telah direkomendasikan untuk FAR yang relatif lebih tinggi, dan area yang tidak direncanakan dan organik telah disediakan dengan FAR yang lebih rendah di DAP.

Kita sekarang harus ingat bahwa nilai FAR yang lebih tinggi, sejauh apapun, memperburuk perbedaan yang ada antara pemilik tanah dan penduduk kota yang tidak memiliki tanah. Melebihi nilai FAR 1 hingga 1,5 hanya dapat membuka jalan bagi pemilik tanah untuk berinvestasi dalam bisnis perumahan, yang telah kita saksikan di Dhaka.

Salah satu harian nasional besar menyelenggarakan jajak pendapat tahun lalu mengenai usulan DAP mengenai ketinggian bangunan. Kira-kira 70 persen merespon positif, dan 30 persen punya ide lain. Ini mungkin cerminan sebenarnya dari opini publik mengenai perdebatan ketinggian bangunan. Karena orang biasa yang tidak memiliki sertifikat tanah adalah mayoritas perkotaan, mereka lebih memilih perumahan yang terjangkau dan kota yang layak huni.

Insentif FAR untuk unit berpenghasilan rendah di bangunan tempat tinggal adalah proposal yang sangat baik yang dapat memenuhi permintaan penduduk perkotaan berpenghasilan rendah untuk perumahan formal. Selain itu, strategi perencanaan seperti unit tempat tinggal per katha, dan pembangunan berbasis rumah susun dan berbasis blok alih-alih pembangunan berbasis petak di daerah perkotaan, dapat memiliki dampak yang sangat besar dalam mengendalikan kepadatan penduduk dan melestarikan lahan pertanian dan badan air, yang mengarah pada pembangunan yang lebih terencana. .

Lalu bagaimana dengan klaim dari kalangan tertentu bahwa nilai FAR yang diusulkan telah menciptakan disparitas antara tipe kawasan perkotaan yang berbeda di kota? Menurut standar perencanaan, cukup jelas bahwa kawasan yang direncanakan akan mendapatkan FAR yang lebih tinggi untuk membangun gedung yang lebih tinggi. Namun, pembangunan berbasis petak di kawasan yang direncanakan biasanya memiliki FAR dasar yang lebih rendah untuk pembangunan perumahan petak individu, dan insentif atau bonus FAR dapat diberikan untuk kawasan yang dikembangkan dengan fasilitas dan kemudahan yang memadai melalui pembelian Hak Pengalihan Pembangunan (TDR), yaitu strategi yang diusulkan dalam DAP. Jadi, nilai FAR untuk area terencana DAP tidak boleh melebihi 3 dan nilai FAR tambahan harus dibeli dari TDR, yang akan memastikan semacam paritas di antara area perkotaan yang berbeda.

Poin penting lain yang mungkin kita lewatkan adalah perdebatan seputar nilai FAR dan ketinggian bangunan tempat tinggal hanya berfokus pada masalah kepadatan kota. Namun, perencanaan perkotaan modern telah bergerak jauh dari konsep kepadatan saja, dan mengambil pertimbangan lain, seperti “intensitas pembangunan” suatu daerah – yang mengukur volume pembangunan bersama kepadatan penduduk – kesehatan masyarakat, kelestarian lingkungan, dan keterjangkauan. . Pertimbangan kesehatan masyarakat meliputi sinar matahari, ventilasi udara, dan kualitas udara dalam ruangan, sedangkan keberlanjutan mempertimbangkan volume konstruksi yang berdampak pada pulau panas perkotaan, konsumsi listrik melalui AC, generator, dan peralatan lain yang secara signifikan berkontribusi terhadap perubahan iklim, masalah pengisian air tanah, dll.

Model pembangunan gedung tinggi tidak berkelanjutan jika kita mempertimbangkan unsur-unsur ini. Dan penting bahwa DAP baru menggunakan istilah “intensitas pembangunan” daripada “perencanaan kepadatan”. Oleh karena itu, kita harus membangun argumen kita pada spektrum yang luas dari intensitas pembangunan, keberlangsungan hidup kota dan keberlanjutan, daripada hanya memperdebatkan berapa banyak ruang lantai yang dibutuhkan pemilik tanah saat membangun di tanah mereka.

Kami yakin bahwa pemerintah kota harus menyambut setiap saran untuk membuat kota layak huni dan berkelanjutan, serta meningkatkan kesejahteraan bersama. Namun, negara dan pemerintah juga harus memiliki gagasan yang jelas tentang kepentingan bisnis berbagai pemangku kepentingan yang akan menghambat keberlangsungan hidup dan keberlanjutan kota.

Kota adalah entitas yang hidup, dan perencanaan adalah permainan yang serius. Namun pada akhirnya, negaralah yang memiliki tanggung jawab untuk menegakkan kepentingan publik, dan memastikan kesejahteraan kolektif rakyat, tanah, dan lingkungannya.

Dr Adil Mohammad Khan adalah profesor di Departemen Perencanaan Wilayah dan Kota di Universitas Jahangirnagar.